如果大家想住九龍又希望有升值潛力的話，諗Sir建議大家可來九龍城看看。九龍城分三個小區，分別是傲雲峰、翔龍灣附近，馬頭圍道附近以及九龍城舊區，我們先說九龍城舊區，包括有The Avery， 御門．前及御豪門這些樓盤。The Avery較細呎價跟便宜，大概5-600萬，御門．前大概700至1000多萬，到御豪門，講明豪門就當然貴一點，由1000多萬到4000萬都有，到馬頭圍區附近，有海悅豪庭，大概600至700萬，另外還有農圃道18號，800至1000多萬，最後有半山壹號 1000多萬到幾千萬，當然當區的樓盤不只這幾個，詳細可以再找我地問問，至於配套方面。

 
 
例如你住農圃道18號的話就有好校網，對面就是協恩小學，又可到九龍城吃飯，搭幾個站就已經是尖沙咀。運動方面有啟德體育城，諗Sir吩咐我不要吹奏這區這麼厲害，不過我自己都覺得這個生活圈子真的不錯。

 

當然不少得要講傲雲峰跟翔龍灣，在舊啟德機場搬走後，政府很快就放寬了大廈高度限制，令到傲雲峰跟翔龍灣可以興建得很高，但很快政府再次發出限制，所以如果你買傲雲峰跟翔龍灣30樓以上的話，就不會被新的啟德發展區樓宇阻擋景觀窗外的景觀在20樓左右都已經非常開揚，因為九龍城區舊樓較矮 。

 

另外，九龍城附近有不少地盤，相信未來有不少發展空間，對業主來說也是一件好事。

想住九龍又希望有升值潛力 | 九龍城

今天談一談居屋，觀眾說我地少看居屋，所以特地講一講—廣明苑。 

就算三房，大概廿多萬首期就可上車，而且居屋走廊一般非常寬闊，跟私樓不一樣，始終私樓為了留多一點空間賣出，走廊預留空間很小，但居屋就另一情況。

 

一貫居屋作風，房大廳大 「抵食堅大件」 ，就算跟康城的首都跟領都比，廣明苑三房、大廳也比它們大。不過我明白，廣明苑的樓齡未必夠康城內的年輕，但以價錢來說可以談，這裡500多萬，是可以用綠表或白表買的價格，你想放公屋出來或有綠表資格，給5％首期廿多萬就可以上會，兩夫婦加起來不難儲。至於白表，首期多一點 10％，對於這裡附近的交通如果出觀塘一定要搭巴士，296A有循環線，若然過海或出觀塘那邊，地鐵更快，穿過尚德商場不用被雨打可走到地鐵站，從各方面比較，走到地鐵站的時間未必比住在康城長，但價錢都便宜一半。

 

而且有些居屋一上升的趨勢隨時比私樓強，尤見於將軍澳及天水圍，為甚麼呢？因為現在有些私樓的質素跟居屋不算差太遠，只差個會所，但居屋如你用綠表上 批貸申請很多時候是免壓測或很容易過，白表都會比私樓容易批核，私樓緊抓DSR（即供款與收入比率Debt-servicing ratio 計算不可以超過50％）但有時居屋如綠表、白表可以有放寬，所以只要在居屋位於私樓群旁邊而質素相差不大，隨時居屋升幅會反超私樓，但要留意業主有無將廚房改做開放式，如屋樓齡太舊就未必值得博去買，因為銀行隨時會因為你改動結構牆關係令你估價不足上不到會，你要重置或這麼不幸被人抽中驗樓的話，就要重建。

 
但有些買家很聰明，常拿著這點跟業主議價，就要看誰覺得開放式廚房改回封閉式廚房的錢不算多，不需要過份減價。今集到這裡，下次再跟大家談其他，再見！

居屋廣明苑

將軍澳區空置率在十八區中較高，超過8％，遠比全港4％左右高一倍。不過最重要的是自己屋苑跑嬴，以及格隔稀有，這兩個因素可撫平區份較差的缺點。以康城來算，它過去五年實呎呎價上升達四成，以升幅算達到第一班尾段，雖然有些屋苑升幅更強，但康城絕對不差，到底是甚麼導致呢？

直接給答案：就是因為當地有人口湧入，以及當地居民平均收入高，基於2016年計算的人口普查報告，雖然較久遠但趨勢不變。將軍澳有五個車站，分別是：寶琳、康城、將軍澳、坑口跟調景嶺。康城站上住的人口大概四萬，但其他站很多都過十萬，就如將軍澳有118000；寶琳有113000，隨著康城的區份發長成熟，最近超市商場都開張，有人口湧入。至於湧入的人又賺錢與否呢？答案是可以的，因為人口普查數字說明，當地住戶首25％高收入的，康城達＄50000，而調景嶺或坑口，都是＄20000多，估計因為康城屋苑新，帶很多有錢的年輕人進場，導致收入水平較高。全港平均也是＄20000多，而公屋群較多的只有＄15000左右，供你參考。以及人口結構較年輕，因為康城男女合計平均年齡為38.3，低於全香港43.4，就當跟坑口比 44.7都低一截。做個小總結，如你想「抵食夾大件」，又住在一個已設施成熟的社區，坑口是一個不錯的選擇：東港城、蔚藍灣畔等。若然你想二十四小時有健身室，或想設施較新，加上升值呎價快，康城較適合你，但有人不想像康城一樣，樓下只有鮮活街市要等它變旺，但又不想住到坑口，比較舊一點，我想將軍澳就適合你。將軍澳有一個大型商場，上面除了將軍澳中心，其他屋苑都挺年輕，若你要方便，就選調景嶺有城中駅，出去觀塘或其他地區較快！！

細談將軍澳

今天跟大家談一個升幅很強的屋苑，用五年計算，升幅達61％ 。給你其他屋苑參考，對比同期，過往60個月，嘉湖山莊升39％，杏花邨升18％，跑輸一點。若然是荃灣愉景新城，約28％，大概知道甚麼升得強，甚麼是升得少，心中有數。開估：這個屋苑就是天盛苑，大家未必知道在哪，它是在天水圍西鐵站旁的居屋，當然閣下未必對買居屋有興趣，我會說三個原因，是構成過往5年，實呎呎價由＄5153勁升至＄8338的原因，讓你參詳。

第一，它有個很特別的錯配，它比嘉湖山莊這私樓建得更近西鐵的居屋，它跟嘉湖山莊的內裡跟很多擺設分別都不， 嘉湖山莊較近西鐵的第一二期，樓齡現時到廿九年，以及它們本身有會所也是私樓，確實讓人感覺良好，不過我相信大家都同意，近年的居屋對比舊私樓來說，看上去差不多，都是白色一片，大堂論樓高也不夠豪宅的金壁輝煌；論管理質素，看更笑容也是一般,。正因如此，在天水圍區內，有人會選居屋棄嘉湖，但同樣情況，去荃灣或奧運站，高級點的豪宅就不會了。

第二個原因是居屋用綠表上會還有大絕招九成半上會，如你肯交公屋出來，用綠表上可九成半上會，白居易的話也可九成，天盛苑未補地價三百多萬三房，綠表上只是十多萬首期，也不排除有人因為這樣開價較鬆，反正首期差不遠，如最後成交價是360萬或370萬，導致呎價容易上。

第三個原因，當然是天水圍此區份本身升得不錯，絕對不要認為天水圍是個悲情城市，雖然它商業活動較少，不過附近私樓因價碼細，就如嘉湖山莊升39％，以全港屋苑對比升幅絕不失禮。由於私樓上升帶動，加上居屋有九成半超級上會王牌，所以引致天盛苑這個大怪物出現!!!

升幅很勁的屋苑...原因係?

住麗城真的可以平一點又住大一點，當然你立即會想：「麗城其實沒有地鐵，交通不太方便，當然可以平一點。」

但我想說，如果你真的入去行過的話，你就知不是太差。先講交通，如果你真的是上午九點要上班，我都覺得你住麗城有點惡搞，因為就當你截的士，八至九點都是比較難截的，不過如果你不需要九點回到公司，其實已經過了高峰期，麗城的交通其實好多車都可以出到去：巴士或者一些專線小巴去觀塘，全部應有盡有。至於回家的話，麗城有多個特點，就是它有紅van，因為它在青山公路旁，其實你搭佐敦道或者旺角的小巴是經過麗城的，當然，荃灣地鐵站有好多小巴都是來回麗城，我覺得不是完全搞唔掂... 另外，我們講多少少麗城差的地方讓你接受，覺得ok先去睇。差的地方，我自己覺得以三期來說，因為它是長實樓，我拍節目都說過，長實樓不是間間都質素差，是要視乎該樓是target什麼客。同時，麗城三期漏水問題是幾嚴重，其實其中一個睇樓要留意的事都是同一句，望出窗，睇樓重要的是望屋出面的，屋入面的其實絕大部分都可以改，如果你由一期或二期望出去三期，三期最近海邊，你見它的外牆好多都是業主自己整過，可以拎十間sample去睇，見到十間，可能由十樓到二十樓，有7間都是整過外牆，其實你就知你買了之後都是要應付多多少少滲水問題，這是不好的地方。另外一個不好的地方，是二期以前在討論區被人逅病過它的升降機超慢，造成...假若你是住廿幾樓，那些可能要等五六次才落到樓下，因為如果你十樓以下，可以行樓梯落去；三十幾樓，因為升降機由高層出發，亦都可以搭到，廿幾樓就至麻煩，如果你接受到交通，漏水或者升降機的缺點先考慮去睇樓。


說一些值得去留意的地方， 我自己曾去過麗城和電視台拍的其中一輯是麗城的896呎的大三房，主人房是大到與海之戀1110尺四房的主人房差不多大，如果你想間屋大一點，我亦都叫睇過不少樓，大的情況都令我有少少動容。而值得去考慮的地，你想住好一點放多一點東西，是其中一個選擇。另外就是說說價錢，其實價位來說，我剛才說的三房896呎，其實都只是賣八百幾九百萬，即是你其實可以八成上會，百幾萬首期其實已經可以買到，雖然舊少少，不過麗城本身都有好的地方，例如一個好靚的大海景。其實如果海景是要沒有西斜的話，選荃灣就只可以選麗城或者灣景。荃灣要望海全部都是向西為主，你見海之戀、柏傲灣或者萬景峰，全部海景都向西，調轉向東沒有西斜的海景就只可選麗城和灣景，這是它的獨特性。而且它有個緩跑徑是可以由荃灣跑到去屯門或者再過d都可以，我自己都跑過，告訴你；我由麗城跑到去屯門轉車站都用了一個多小時，我自己親身試過，其實它的生活質素是幾好的，住得沒那麼逼，亦都可以跑步，一些可能不需要九時上班，工作上不需要經常撲出撲入的人，年長少少，或者想換三房的人，而且麗城的校網裡面的學校都幾出名，而且幼稚園都夠。想住平一點,；住大一點的朋友不妨考慮下 !!

住平一點 ～ 住大一點

奧運站附近有不少屋苑，有維港灣、銀海等，而過往五年計升幅最勁的，是柏景灣或者帝柏海灣。無論柏景灣，還是帝柏海灣，都是位於奧海城商場的上蓋，而第一至五座就是帝柏海灣， 剩下的六至十座就是柏景灣。當然假如立即要答，為什麼它的升幅這麼厲害呢？...如果你對當區熟的話，你會留意到柏景灣和帝柏海灣的樓齡是最舊的，附近的銀海其實是比它靚和後生好多，但為什麼反而最老又升得最勁呢？關鍵在於它是2001年附近落成，其實但凡01至09年落成的樓，會所比較大，加上裡面的住客共用空間亦都比較多。大家有沒有留意一些最新落成的樓，例如荃灣西站附近的樓，就是近幾年落成，它們的走廊比較窄，大堂都比較細。相反，一些早十年前落成的樓，例如帝柏海灣，會所夠大，而且公用空間都闊，對於一些較有要求的住戶，其實這樣是可以幫到呎價升。當然還有一個無可取替的角色，就是它們在奧海城商場上蓋，配套無論是小朋友讀書或者學琴其實都好到位。

帝柏海灣會所是有室內游泳池。不要睇少這個室內游泳池，因為有室內游泳池意味著該會所很有可能發展到一年四季不同的興趣班，但為什麼有室內游泳池才有機會發展到呢 ? 因為有室內游泳池代表它一年四季都可以開池，可以養活一批游水啊sir 而有一批游水啊sir，再拓展下去，樓上的住戶落樓下與同屋苑的小朋友或其他朋友學就行了，家長就會較放心。這些因素都是要細心留意才留意得到，講到這麼好，究竟這個屋苑賣幾錢呢?

如果是入場的，千五至千八萬左右，應該搞得掂，三房開波，其實柏景灣和帝柏海灣是有四房的 不過肯定二千萬起，這些就留給有緣人了。 

而且帝柏海灣或柏景灣其實有個特色的，它的主人房其實是圓型角度看到海景，這都是一個特色，你見主人房的窗望出去好靚，今集先說到這裡，下集再和大家去其他屋苑看看，拜拜～

奧運站睇樓

最近樓按利息愈來愈低，不少有需要的業主「心郁郁」想轉按，究竟甚麼叫「轉按」？轉按有甚麼好處？有甚麼要求？

由於樓按利息愈來愈低，不少有需要的業主為獲取更優惠利率，可以透過轉按取得更優惠利率 。另外如果物業樓價有一定升幅想套取資金，亦可透過轉按達到。例如當初買入物業為500萬，當時申請六成按揭，貸款額為300萬。現時樓價已升至700萬及尚欠本金剩餘200萬，再申請六成按揭420萬，償還200萬貸款額後，便能套現最多220萬作其他用途!!而且有一些擔保人想甩名可以透過轉按處理。


轉按主要分因為平手轉按就係把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行,另外就是轉按套現：由另一間銀行為物業重新估價，透過物業升值套現出現金作其他用途

**轉按同加按的分別?** 
轉按較為著數，皆因把整筆貸款轉移，所獲得的現金回贈金額較高，銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃；加按的話，銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。

**轉按需要一般符合甚麼要求？** 
1. 已過罰息期：大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。部份業主在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。

2. 樓價有升值：打算轉按套現的人士在單位樓價上升時，能把升值部份太取資金，如果單位沒有升值便無法做到。

3. 估價要足：如果銀行對於單位估價欠佳，業主轉按便可能得不償失。因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價，了解是否能達到轉按目的。

4. 符合壓力測試要求：當初業主選用發展商呼吸Plan時可能無需壓力測試，但如果選擇轉按便必須符合金管局壓力測試要求，當利率上升3厘，每月還款額不得高於月入60%。如果申請人有多於一個按揭在身，壓力測試要求便調整至50%計算

轉按

今日同大家介紹北角屋苑，主要分五個。如果是想上車的，第一：丹拿花園；第二 富雅花園；第三：健威花園；第四：百福花園；第五：港運城。

 如果你是想找相對平少少的樓，上車那類，選這五個盤就大致對了。他們都是圍繞住丹拿道，即是北角港鐵站丹拿道一出之後，附近可以行到的屋苑，但如果上到二、三千萬，北角當然有更好的選擇（而那些你們可以自己去看），其實都是圍繞住這五個盤附近，不過就新好多、grand好多，說回這五個屋苑其實有什麼分別呢 如果是最平 650萬左右，想要個兩房的話，就應該選百福花園，但留意，百福花園是五個盤中最遠地鐵站的，其實基本上就要過了富雅花園之後，再往山上行一條挺斜的斜路，才到百福花園，但百福有個特點的，它的積好多，基本上它兩房、三房、四房都有，它最細的單位，兩房可以650萬做到，其實應該是這些樓當中最平，而又是屋苑樓，因為一般其餘都是700多萬 。留意， 這五個盤中，其實兩房都會比你在新界見現在好多新落成的兩房大，空間感幾好，原因是這些樓，最新的港運城都是96年樓，其餘的都是三四十年樓，當時兩房的實用面積起到四百尾到五百呎附近，所以它們的兩房是會大好多，這亦是這一集北角樓群的特性。如果不想行條奪命斜，想去正路點而又平少少的，富雅是一個選擇，富雅地勢其實都是比平地高少少,，不用一定要行斜路，富雅最大的問題是：樓望樓，當中其實都有翻新過，屋苑的面已經鋪了紙皮石，看落比較靚和光鮮。 

 如果想要近海，但預算又有限，就要棄富雅，再前一站去健威了。健威花園，我相信是五個之中較為出名的，因為一來，它在英皇道旁，可能乘車都經過，二來健威花園樓下有個商場，沒有記錯是叫健威坊 （類似...) 不過坦白說商場沒什麼特別，都是那些你在香港見慣見熟的商店。但無論如何，起碼住宅底座下面有個商場仔，落雨想找餐廳都有選擇，樓齡就一定舊，但有個好處，一落樓就是大街接近英皇道，轉個彎就是商場，健威就是有這些特別之處，其實它7百幾萬都有，不過7百幾萬就一定要選向南的了，即是山景。如果你想健威，有些單位都望到海，那些800-900幾萬都可能有機會。 其實富雅和健威絕大部分都是兩房供應多，不過有些人又不想住得太嘈，始終英皇道附近都好多巴士經過，想旺中帶靜，預算又可能有限少少，不如就退後一點，住在港運城後面的丹拿花園。丹拿花園相對上不近大街，特點亦不像健威和富雅，它是有兩房三房供應，不過好少，可能整個屋苑只有一少部分，丹拿相對上我覺得是一個較為平衡的選擇，因為呎價亦不是最貴，但其實一出北角地鐵站，轉去丹拿道行少少就去到丹拿花園。當然，五個屋苑中叫做最值錢，或者多人選的就是港運城， 因為港運城在北角地鐵站上蓋，樓下亦都和健威一樣有商場。不過港運城的當然比較大，港運是既有商場，地鐵站上蓋，更是較為近海，亦都方便，所以基本上剛才所說的好處它都有包攬，呎價亦是五個屋苑中較為貴，亦都是96年樓，比較新，提供兩房和三房選擇，不過旺中帶靜，我個人都是比較喜歡丹拿那種清幽，預算有限，富雅和百福幫到你 。你自己選擇吧!!!

北角上車記

1000萬以下又想搬出九龍的選擇，先講要在奧運站或在重點的地鐵站上蓋，如鑽石山這種，預算真的不夠，不過港灣豪庭可能幫到你

眾所周知，它不在地鐵站上，但絕對算九龍... 如果兩房，700多萬開始，九成上會也可以，70多80萬首期，再月供20000多，跟租差不多，至於上三房就要900多萬了，港灣豪庭樓下設施是否便利呢？由於是恆基樓，2000年左右落成，所以樓下有千色店、759、大快活。

但主要缺點有三個：第一， 較近九龍殯儀館，所以間中都有600多萬的放盤放出，應是九、十座低層向那邊的建築物，大家心裡有數，曾經有學生問過這些值不值得買，我敢說，如買屋苑內最低質素的單位，要預計很久都放不出，基本買中間正常較好，一般正常兩房現在叫價700多萬。

第二個缺點當然是不近地鐵。不過可以阿Q般思考。你走去大角咀吃飯再到地鐵站。將一段15分鐘的路分兩段行又近了。樓下吃東西絕對沒有問題，亦有小巴接駁，只不過不能夠5分鐘內走到地鐵站。

第三當然了屋內有兩個露台，港灣豪庭大廳四正，問題是主人房跟大廳有兩個露台，露台真的挺大，有些人喜歡就沒有問題，但如果你想買來的空間好用一點，就要再考慮。

不過在九龍旺區地方的樓不多。1000萬以下可八成上會將就之下這是個好選擇，以及當年落成的樓的會所很大，會所我想近似四小龍，去到感覺完全不同，真的為住客興建，現在很多更新落成的樓，你看會所反而更小，他們偏向收貴管理費。

但要注意不少港灣豪庭住戶，可能把兩房打通變為一房，還有把門位改變，大廳又更好用，缺點是不是每個客都喜歡，其實絕大部份都不喜歡 改掉後令屋難賣一點，或買樓的會壓你價，所以把門位改動前要留意。還有銀行，如上來看或不能估價，因為把原圖則刻意改變，門也有作改動， 銀行或因為你改建而過不到驗樓，而最後批不出按揭，但我同意，港灣豪庭這種未夠35年的大屋苑，銀行上來驗樓的機率不高 ，只抽樣...只要你懂得選個好銀行，減低驗樓率多數都過到，最後奉勸一句，不要亂把原圖則亂改!!!

九龍上車有冇得諗？

依家九龍區好小小的屋苑都要接近一千萬2房盤 
一般都有四百幾呎, 特別係屯馬缐附近樓齡唔高的樓宇 
例如今日介紹的傲雲峰 
其實屋苑已經有十幾年的樓齡 
大家都知道以往都比較反對買新樓來收租的 
不過這個屋苑既有管理費較便宜 
亦都容易租出, 而且有發展潛力 

 先來説説傲雲峰的優點, 就是近宋皇臺地鐵站 
假如你是高層的話, 露臺的景觀是不錯的 
傲雲峰的最高層是58樓 
望出去啓德區就能看到對面The Henley 
你看到The Henley是比傲雲峰要矮一折的 
其實這個單位的另一個特色 
由於傲雲峰和翔龍灣這兩個屋苑 
都是啓德機場拆除之後, 就開始興建 
當時政府未有管制樓宇的高度 
所以就讓其起到了58層的高度 
樓長達到二百幾米, 這是很少見的 

 正因如此, 傲雲峰只要你買高過30樓的單位 
之後的景觀, 都不會因爲啓德新發展區而受到阻擋 
從這裡望出去 ,還有其他特色, 如果喜歡山景的朋友 
可以看到獅子山, 而且是一線山, 連綿不絕的 
我就不太懂風水啦, 但看上去的感覺確是不錯 
而且長實發展的樓來説, 我覺得傲雲峰未算是最差的 
始終十幾年前的樓, 那個時候的長實都還可以, 現在就無謂講太多啦 ~

 以十幾年的樓齡來看, 一般可以直接搬進來住的 
反而要看的, 就是這間樓本身有沒有賣點 
開則以兩房, 在九龍區, 還有未來的發展潛力 
假如開價九百幾萬可以用林鄭Plan這個高成數按揭上會仍然是可以的

受惠屯馬缐的樓盤

喜漾、喜薈、喜韻，這三棟都是在元洲街和興華街相隔，的十字路口，喜雅就相對比較遠


周邊有領展的元洲商場，也有麥當勞，所以附近基本配套和餐飲都足夠，不過以地鐵站來說，就比較遠，而樓下的紅色小巴都是經九龍城和長沙灣的，附近也是夾雜著舊樓，如果想住在九龍，也是方便的。


這個是其中一個選擇，來到喜漾向北的單位，向北稍微有些樓望樓的情況，如果你想要減除樓望樓的情況，那就可能要選擇一些向南的景觀，前面的是學校還有深水埗運動場，沒有遮擋的。 

如果你買過某地產商的樓宇，你現在看到房協出品的樓呢，
起碼物料未算是最好，不過都合格，但起碼當中的木門用料還是可以的，家電方面，惠而浦牌子，櫃子的材料也是可以的，裝工也是不差的，正正常常，至於客廳，我們看看地腳線，是整齊的。

有些離譜的新樓，地腳線是不整齊的，如果高層景觀是不錯，唯獨不好是向北，會看到其他樓房單位，如果向南就能更好。由於是高層，所以開價900多萬，可能較底層就會有800幾萬的選擇。


但這一間房協出品，是房間細小而客廳則較大。客廳較大的好處就是看上去比較體面，但通常想實用爲主的話，就會想要房間大一點，當然這個房間也不是小到用不上。相比起第一城那些很小的則，或者黃埔花園的一房單位還是可以的，起碼明顯地放得下一張單人床，或者雙人床都可以，4呎半 5呎左右吧...加上一個衣櫃就很好，但如果再加一張書檯的話就比較勉强。

至於以走廊和公共空間來説呢，喜漾還是不錯的。我覺得個人對於屋苑的打分算是高分的，但問題是樓盤不多始終購買房協樓的人都是自住的比較多，多自住客少放盤，自然就少投資客。雖然兩房800幾萬有交易
間隔也是不錯，但就不要期待能簡單地找到合適的單位，綜合所有，我覺得這個盤是整體都合格的。

什麽是“四喜”呢？

大家好，我是諗Sir，今日和大家傾傾供樓和買reits 以十年計哪個賺得多。香港人最多人認識的reits是823領展，我們已經計過，如果供五年，每個月放入一萬港元入去，五年合共本金60萬，就可以拿回65萬，其實五年合共升10%都不夠，對比同期用中原城市指數計，住宅 5年合共的升幅23%，如果勁的屋苑可以升四成。我都有在TVB安樂蝸節目和大家去過些勁的屋苑，例如帝柏海灣，或者是屯門大興，其實都三成幾四成，但有些升得慢的屋苑不說了，不開名，升12%-17%左右，例如有些每逢打八號風號電視台都喜歡去的屋苑，或者火炭區那些大家都要小心，所以以五年計，reits是跑輸住宅，但投資reits確實是簡單方便一些，它都有它的好處。

一是易買，二是2021年，我覺得reits都應該有一浸升幅...

08年金融海嘯大跌市，在第四季 和09年的超低息環境造就到全球股市反彈 發生了這兩件事之後的三年reits都升得好勁 而大家都熟悉2020年3月有個大跌市 現在環境都是超低息 所以reits是絕對有理由開始要留意 而2021年尾或者有收成 超低息環境下而reits派到3至5厘息是多人考慮的 亦都容易買

但是否只是買reits好呢？我個人覺得，如果你本身現金數目大，起碼都有五六百萬的，買reits是有好處，但如果你是年輕人，反而沒有錢，其實你應該買樓，不一定是樓升得勁，雖然已經計了五年計是樓升得勁，但還有好重要的一點是，唯獨是住宅才可讓你用低息加按，提供一個高槓杆令你盡快脫貧，好多人認為有錢人才買樓，其實愈窮就愈要買樓，因為買樓是唯一一個機會讓低收入人士，可以利用槓杆去持有幾百萬或者上千萬資產，而樓價一升，就成為你唯一翻身機會，因為如果你不買樓，反而失去了這個機會，較難找到方法可以持有上千萬資產，而博它升一兩成獲利幾百萬。 

至於買股票，可能得，但你見好多人炒了幾十年股票到底是否真的發到達？ 有的，要技術好好但為數不多，而樓就容易得多了，加上買樓如果你認識裝修師傅加上識經紀可以給你荀盤，其實你只要荀市價5%都可以當中慳幾十萬，所以買樓，雖然透明度比reits低，但正正因為透明度較低，是造就到一些識玩之人可以賺到不少錢的原因，所以我個人覺得再重申，反而年輕而沒太多資產的，買住宅比較好，如果是中年以上本身應該買了兩間樓，揸reits或者我經常說的債基去收息是好的，而沒有一項投資是適合全部人生階段!!!

供樓和買Reits，十年計哪個賺得多？

可能大家會問：甚麼是2023年樓市斷層? 可能大家聽過「斷層」，但到底這個斷層，對大家有甚麼影響呢？ 

現在公營房屋都多了一個新現象，就是很多新公屋或居屋被抽剩很多細單位。有些人一直說，建了這麼多沒人選，因為購買率不高，我猜政府想提高單位供應，便把某些單位面積切細，造成有點後遺症。而最近居屋揀樓證明這些蚊型居屋不受歡迎，三房則被人選走，很正常，因為很多草根、居屋準買家只是沒錢買三房，市面真的很多人不夠首期換三房，因為政府未放寬一千萬樓以上的按揭，怪不了政府...

 所謂斷層不是那年沒有供應，而是整個發展減少，因為大家可以統計，有多少土地發展興建中，就會發現大概2023年會開始有供應量急跌，政府建多少公屋，動工量大家都知道，前一兩年難開工，疫情關係，加上公營房屋找不到土地興建， 所以算到2023年就大難臨頭。我在2019年頭有提出斷層這概念，經過2019年及2020年風高浪急的政治及疫情後，動工量更少，更為斷層，開工日子有段時期大減，令我們覺得2023年斷層機會更大，看最近特首的施政報告，似乎對包含斷層的幾年內沒甚麼辦法。 


事實上，政府都打定輸數，而似乎問題核心有兩個沒有解決，第一個問題核心是政府效率很慢，十多廿年內，樓要很多人批核很多程序，這件事情要盡量簡化，起碼要簡化到跟97年 建85000時水準一樣，那時水準也很高，現在會不會too much呢...
 第二，是香港人要自己想，我擔心會自食其果，很多人反對建屋，很多建地方案都有人反對、環保等，這是對下一代很錯的事，我的建議反轉，甚麼地都贊成，如果甚麼方案都贊成，填海會填很少，開發郊野公園變很少，因為我們很多地 ，但太多反對意見/ 

我們應回覆85000，將85000 屬地為目標，建樓與否可以到時立法會通過，我們需要大量供應，樓市不應該這樣，之前我們面對的是發展商奇貨可居，現在是香港人自我封閉，自己令到奇貨可居，我們只要有2－3％已經夠幾十萬供應，說香港大量興建會影響環保，我覺得是子虛烏有，我們應該放開胸懷，當你厄殺所有造地時，我們的年輕人就要睡太空艙，這不理想，值得大家深思一下... 以及沒有樓在手，2023年要想想怎麼打算，大家可換個角度想想吧！

2023樓市斷層的影響

太古城有一萬二千九百幾個單位非常大的屋苑，所以如果你想開始睇太古城，應該怎樣去開始了解呢 ?

其實它是分八個區的，最舊78年落成的有洞庭閣、太湖閣和鄱陽閣。而這幾座比較特別，有湖景那些就比較舊，未必上得到30年按揭的。現在銀行批按揭是70-，如果超過40年樓未必得，至於中等階層就是中間那六個分佈在太古城商場，即是最大的商場附近的六個區，而它們是分別用天字閣、山字閣、安字閣、 官字閣、海字閣、星字閣等去分區，而他們俗稱叫城中人。 

當中安字閣包括了：順安閣、興安閣、寧安閣這些樓，如果你想買兩房，你選這些就對了，而且有少量三房供應，但如果想買靚野就調轉，海景又要三四房，這就恭喜你了。你要去最近海邊，即是維多利亞港那邊，向北的海景花園了，你要去和經紀說想睇一些向海的單位，那些城中的經紀就明白你說什麼的了，海景花園就提供好多特色單位和三四房。 

要留意太古城的呎價其實就不算升得好快 ，由於港島區都樓本身都比較貴，受累於按揭政策影響一千萬以上的樓做不到高成數按揭，太古城的樓價過去五年只是升26% 都跟到大市，但不算好穩定 ，大家都明白樓下商場係幾方便 ，而且你住該區應該都注重居民的質素，落樓下食飯我相信太古城都確實可能少撞見一些令你心煩的人，該區居民根據16年的人口普查原來是高達十萬八千幾，這都令我本人覺得有點誇張，因為康城在同樣的時間都是五萬幾而已，而九肚山就十四萬幾，即是首25%高月入的人的平均收入，但奧運站那些樓都不便宜，其實月入中位數都是7萬幾，所以太古城那些人的平均收入都幾高...

由於該區的居民都有些錢，應該願意花錢去做大維修，所以你見大堂都靚的我想這都是一個吸引到人們入城住的原因，如果你想去太古城住，兩房就九百至千幾萬左右，太古城予人的感覺就是就算兩房的單位都好大，實用面積可以去到五百零幾尺至到五百八十幾尺，這就是它的特色。

但我認為，太古城比較適合一些不是太計較尺價升得慢，有錢uncle住或者買給仔女住，但如果你原本不是這個區，故意搬進去，我就覺得應該有其他地方比它好 ，如果是感情的就沒什麼可說了...今集太古城先說到這裡，下集再和大家傾其他區，拜～

太古城 | 實用又方便

何文田的校網當然固然漂亮，亦有帶給人豪宅的感覺，而且何文田有很多樓盤，但樓盤名字都十分相近，若然中文差少少，我都擔心讀錯，例如皓畋，甚或者前陣子發哥賣的樓盤--傲玟。 

另外，何文田的樓宇確實有一個特徵，就是停車場都挺多，就像皓畋的停車場，在地庫中都幾大， 我個人認為它的車位供應，反而沒有上次去大埔天賦海灣那邊緊缺，雖然何文田住的人很多都有駕車，但倒過來車位那邊的供應也挺多。如果想開始於何文田居住，即是從外區搬入區內，我深信何文田也是一個不錯的換樓階梯。

從何文田的樓市，建議分三個山去觀察 ：何文田山、京士柏山、窩打老道山 ，絕對足夠從年輕住到老......

 
而且不少人住開何文田就不願意走的，其實這個也是累積到當區的樓價越升越有的原因，你有沒有留意，太古城、何文田或是又一村那邊的人，是較為對自己那一區是有歸屬感，或者有個Pride （自豪感）？即是對自己住的該區有自信的，相反譬如說，像葵芳或葵青區 ，入面的客人有錢之後都想搬走，因為他們沒什麼專屬感，同時沒有換樓階梯...


所以，何文田山其實自己都有一個小型的循環區域，剛才說過那三個山，如果你歲數年輕，預算不多的話，其實可以考慮皓畋... 這就絕對適合您。八百幾萬，有細單位，而且對著學校，但要留意何文田如果住十樓以下，其實樓望樓都挺嚴重，經紀所講的煙花景，要在高層才會有，所以如果你住低層，煙花景是幻想出來而已！！

何文田 - 豪宅的感覺

大家黎到白石角，第一感覺就係大部份樓盤都很新，就算最舊的天賦海灣，也在2012年左右落成，樓盤仲好新淨，非常大，遠望馬鞍山也近海，確實令人有耳目一新有想買樓的感覺，不過買之前給兩個提示......

第一，該區車位稀缺。曾有報導指該區車位炒到大埔區的新高價，原因是很難泊車，現在新盤都是如此，不知為何發展商就算有車位，也不拆售出來給該處住戶，同樣地，將軍澳也有屋苑會搞到屋主泊車要泊在爛地，但要知道白石角如果要吃飯或找間百佳都好，也要走頗遠的路程，變相要駕車 ，這就構成了衝突... 一邊難有泊車位，但去很多地方都要用車 ，要留意。

第二，由於通往該區的公共交通工具，主要有一條小巴線，另外往科學園有巴士，但如要九點鐘上班的話，住該區要細思一下。但該區的平均呎價為12000至13000，好像天賦海灣雖然較舊，但個人覺得很不錯。如果你不需要九點多上班 ，加上退休，你放售九龍那間萬多二萬呎價的樓，來到這裡可以住新點，寬敞點，而且千幾二千呎的屋。有空就可以跑步到大埔或踏單車到大尾篤，亦可以遊山玩水，確是賞心樂事。

至於白石角的升值潛力，我覺得車位的升值潛力應該比單位更快，現在很多新發展的區域也是。發展商留著車位不賣 待價而沽，因為它也知道搬進來該區住的人很需要車位，現在逼他們先泊爛地，不時叫警察來抄牌，車位就越升越有，也是一件好事。今天討論白石角區到這裡，希望我們的資訊能幫你選樓，下次再聊！

白石角 | 退休之選？

為甚麼選觀塘麗港城？因為它是一個呎價跑贏的屋苑，由2016年1月實呎呎價10847元，去到2021年，五年之後1月計算，實呎呎價14097元，平均呎價升幅逼近4成。

我們認為過去五年，呎價升幅到3.5至4成算不錯，超過4成非常好。之前說過，呎價到5成升幅，已經是特別例子，但到3成多像麗港城一樣，遠比平均25％升得好交足功課。說一下麗港城缺點：最討人厭是鑽石廳，以及沒有地鐵，但呎價升得好，以及想要3房的話，1000萬以下有交易有盤，2房700多800萬，可用高成數上會。而對很多首置人士友善，沒有地鐵怎麼彌補呢？其他勉強走都可由茶果嶺道到藍田地鐵站，但我個人認為你在觀塘上班，選麗港城住，就令你有每朝走路上班的感覺...

這也是主要令它的呎價由以前2010至2015年跑輸，到近5年由輸變贏的原因，如你有親戚真的住觀塘麗港城， 我相信十年前不斷在抱怨，既怨李生又怨自己樓外面升，為甚麼自己還沒升... 不過這五年就有不同講法，大幅追落後，觀塘商貿區由工業區轉型到有商業活動，大家經過駱駝漆大廈都看到很多東西買，很多開倉星期六日都值得逛， 開源道人也很多，網上也有討論區說過，觀塘開源道加巧明街塞車簡直塞到懷疑人生。麗港城分4期，合共有30多座，根據2016年政府人口統計，每3座住2000多人，如以麗港城總共有30多座計算，人口約20000多，一河之隔，你知麗港城跟觀塘商貿區中間有條河，在那裡上班的人又怎只會有20000多人呢，所以麗港城的單位供應，遠遠不及在觀塘上班人士的需求，呎價隨著觀塘商貿區越來越好亦不難理解，在觀塘道以南又較近觀塘的屋苑，基本上只有麗港城跟德福。 


不過麗港城是1990年樓，而德福樓齡大過40年是兩回事,，而且賣的呎價比很多將軍澳16000多新樓平，只是13000多，當然90年樓當然比將軍澳舊很多，不過以自住來說，加上享有海景、近海跑步徑與觀塘商貿區，可以跟將軍澳康城內的新樓互有取捨!!!

呎價跑贏的屋苑 | 麗港城

黃埔花園是香港一個大型私人屋苑，位於九龍西，九龍城區-紅磡，於1985年至1991年間落成，被視為香港十大藍籌私人屋苑之一，一共88座，16層高，吸引不少小康階級人士居住。

 

假如你去睇樓，就會發現一跟三期呎價特別便宜。先不要感到意外，因為看地圖就知道，它跟原來屋苑的主要部份，或很多人俗稱”船”的那邊分開，相隔一條大馬路，而一跟三期那邊近黃埔新邨，因為黃埔新邨樓齡更舊，到四十年左右，而且有不少不同國籍的租客，令有些業主或住客不太喜歡，所以一跟三期呎價相對比較低。

 

回到主軸船那邊，船對面的二期主打細單位，十一期也是，留意黃埔的細單位非一般的細，買之前不要以為細跟外面一樣，在不睇樓的情況下買，建議要去看看。細單位房，我想一個人住放單人床先勉強可以，你去看就知道，以及第二期有多一樣香港少有及有趣的東西，向外圍的呎價便宜過內園..是的，你沒有聽錯。

 

向外圍的呎價較便宜跟正常相反，為甚麼呢？ 

 

因為黃埔花園86年落成，當時的樓建得較矮，像黃埔花園20層就完，以及樓上最頂層有縮則，縮則好常見，像美孚、黃埔都有 特別在是大型屋苑，起得矮加上沒有底座，所以當巴士經過，舊樓地基打得不深，樓會有震感，所以一般業主較喜歡選內圍，而且它的內園也頗大，裡面也有小朋友的遊樂場，看上去挺清幽。

 

當然買之前，建議跟當地資深經紀留意好作選擇，由於黃埔環境不錯，個人認為你預算有限，又帶著一家大小，在1000萬以下找三房，由於樓沒有人叫你持有一世，只是頭3年ssd未必想放，買間1000萬以下黃埔三房，樓下小朋友設備讀書一應俱全，搭地鐵過海只是一兩個站，都可以考慮黃埔花園。

黃埔花園特別之處

在沙田區找樓，而預算又有限的時候，好多人都被人推介去諗 駿景園。當然駿景園不是不好，只不過看之前要三思而行。先說數字，2015年12月駿景園的平均成交呎價是＄12195，去到2020年底都是＄12000多一呎，即係五年加埋都係升3％左右，即使你沒有留意樓市，都感覺到過去五年香港樓市平均不只升3％這麼少，其實升20％都是正常，升50％都有。

另外要考慮駿景園，是否一個由火炭火車站可以行番屋企的屋苑呢？ 網上資料說要走12分鐘，但如果實地試一下，由車站行到駿景園段路不短，但駿景園也不是沒有好處，呎價＄13000挺便宜，若你買一間樓，想永遠不賣的話，又住大一點，這也是一個可行方法 ，因為以$13000呎價以現在九龍區要四、五十年樓才做到，駿景園廿多年樓齡就可做到！

大家都知道火炭三寶裡有御龍山，銀禧花園跟駿景園。駿景園主打大單位，加上有一點鑽石廳，不過黃埔花園有鑽石廳都可升得非常不錯，所以重點不在鑽石廳，而是它在三個屋苑中，定位不夠清晰。銀禧都升得不錯，出名細跟舊，為何升得不錯呢？因為它的定位就是便宜，如你想上車又在火炭區，又要在港鐵站附近，銀禧就是一個好選擇。如果你預算夠想住得好，就去御龍山，由扶手電梯搭上接待處，那個高樓底的水晶燈，已給你不同的感覺。雖未到超級豪宅級別，但如你有點錢亦想朋友探訪你時不太失禮，選御龍山就給到你這個感覺，所以想靚可以選御龍山，想便宜值得住的就選銀禧，而駿景園有點兩頭不到岸，所以大家要三思!!

但火炭區未來樓市，我個人認為輕微看好，原因是有賴於柏傲莊效應，到時屋苑入伙之後，當人口夠旺，一個大型商場，一旦加上大型商場配套，附近居民逐漸搬入，火炭區我個人認為會平穩向好，現在還有一點低水。今天介紹到這，下次再列出其他地方睇樓吧！

淺談駿景園

淘大適合想買樓收租的朋友，I, J, K座質素都唔錯,，回頭會解釋I, J, K座在淘大內有何特色 ......

為甚麼收租選淘大呢? 因為其空租期較短，以及不同大小的單位較多，空租期短的原因是易放租，年輕人一萬多想找個地方非常近地鐵站，樓下有大型商場配套在地鐵綠色線之上，一是淘大；二是德福。

另外間隔較多的選擇，例如：淘大兩房由實呎200多至400多都有。正因如此，吸引不少新婚夫婦在那邊租樓起步，如你作為收租人，入場銀碼不太貴，500多萬有交易，想逐間樓開始儲的話，由淘大開始都挺適合你。當然如果你想出租有個更靚的價格，都要化妝下間樓，作為租客，一是價便宜吸引，不然選第二間較好。 

講番I, J, K座質素都唔錯的原因.... 其實大家只要看地圖就知道I, J, K座是向淘大外街最近的三座，這三幢一坐的士到淘大條街，一落車就可上樓極方便，還有它們享有向南景，牛頭角村重建後高度有限，如你在I, J, K座較高層的，估計向南景不會被擋，而淘大始終在市區，樓望樓情況較嚴重，唯獨I, J, K座少一點樓望樓的情況，加上非常方便，十分受當地住戶歡迎，如I, J, K座較低水的盤值得考慮

 說了這麼久，當然有人會問一定要淘大嗎，是不是收受利益一定要硬銷淘大呢? 其實不是，用淘大跟德福比較一下，德福為何會差一點呢? 不是因為有鬼你放心，是因為德福的兩房Size較大，上網查一下都知道德福兩房實呎介乎480至500多，有點像美孚。當初像這些40年樓齡開外的兩房，開則500多呎，因為以前的人住得較大，放到今日，由於它們的呎價都不便宜 13k一呎以上，所以相對淘大較細易入手，作為投資出貨入貨較易。同時易放租，到德福想租單位要16至17k 因為單位較大，而淘大13至14k都有交易，所以淘大跟德福比，淘大投資價值較好。當然德福不是差，只是細微相比就是差小小，始終德福還要在商場跟地鐵站上蓋，優勢多，不用被雨打。

有時作為投資人買樓收租,，其中一個經常犯的錯誤就是他們太喜歡主觀用自己的角度，出發去想屋是否易放租或是否值得買來收租，今天分享到這 ，下次再跟大家聊，再見。

想買樓收租？可考慮淘大...

這個屋苑的好處是很方便。在深水埗站附近，雖然樓齡較舊，但勝在價碼較便宜。 由於裡面的單位多是200至300多呎的細單位，大約500多萬就有，如你是年輕人又想要在九龍住，這個屋苑是其中一個選擇。 

不過走進屋苑，讓我想起星爺回魂夜經典一幕，為甚麼想起這一幕呢？
 因為進去我見到屋苑的露天公共走廊，上面有尼龍網。尼龍網主要當然是防止上面高空擲物，當然它們沒有誇張到整個雪櫃掉下來，不過我看尼龍網上的雜物都令我駐足觀看了幾分鐘，上面當然有些男女內衣褲及汽水罐等，說明你在這區住 人的心態較燥... 

在西九龍區睇樓，泛指旺角近西邊一邊 即砵蘭街、新填地街、上海街，以至長沙灣及深水埗，睇樓的技能是跟其他區不同，因為這些地方沒有大型屋苑，不像黃埔有黃埔花園；青衣有美景花園等。這些屋苑內的樓，通常整塊地都由屋苑規劃過及綜合管理，所以樓跟樓之間會互相遷就， 座向已定好以及垃圾房不會亂放 。

但在西九龍這地方，一塊地跟一塊地中間沒有關係，引致到有幾件事要留意。第一：進到美居中心這單位是最高層，撇開頂層縮則這事不談，你面對有天台，由於這區天台常被徵用作燒烤或其他用途，進去就要看看天台或對而鄰居有沒有用攝影機對著你，或有沒有天台常常很熱鬧吵著你，這些都要留意。 

至於樓下要留意甚麼呢？由於當地沒有大型垃圾收集站，通常會放細垃圾箱在不同地方。住過垃圾站附近的朋友都留意到，收垃圾的多在清晨進行，通常會很大力扔在垃圾箱，加上有玻璃樽聲，如你不想在五，六時被人吵醒的話，就要睇樓多向窗外看，因為高空擲物問題在這區較嚴重。而美居中心較好，因為綜合管理都有尼龍網幫你擋著內衣褲，其他區就由屋向外看樓下，如有很髒的天井，會成為病毒的溫床，所以我不太建議初心者在西九龍區買洋樓作第一間樓收租，初心者始終都是買大屋苑單位較好。 

另外剛才提到過是縮則，甚麼是縮則呢?

就是頂層單位間隔跟下面不同，有時較大，有時較小。頂層第一個缺點是沒有升降機，在美孚新邨或美居都看到這些情況，如你問我頂層縮則又沒有升降機，還是底層最底但有升降機較好。 我寧願選頂，因為這個可實戰去看,，睇樓時常看到底層任看，代表賣不完,，但頂層有人不怕走樓梯可以住。而住頂層要留意多一樣嘢， 也是屋外的就是升降機運作室會否經常發出噪音或水箱會否經常壞，發出聲響，因為水泵壞發出的聲響可通到整幢樓。而今天到西九龍睇回魂樓就到這裡，下次再睇其他...

美居中心睇樓記

又一居，過去五年升幅達四成四，不比傳統升得強的嘉湖或大興弱 ,，主要因為它是九龍區三房。諗Sir 幾年前就撰文提醒要留意此類單位 ! 原因慢慢講......

先介紹下又一居在93至95年分別落成，最不一樣的地方是：一下樓就感到低密度跟市區其他屋苑不同。如果你喜歡的話，我想你很大機會一輩子住在九龍塘區，因為九龍塘路面清淨，低密度，又少車，是其他區少見。而且，價碼不貴 大約1100萬左右,，一般都是日字廳,，間隔四正,，日字廳好處是其中一邊廳，如你有需要可以再間一間細房給工人，當然用回原圖則最好，進去幾間房都挺大， 新樓房有多小就不用詳述 !

原裝修用油木地板，令屋內不是太光猛，如想提升價值就可能要裝修，因為很多時候買家進來睇樓，屋光猛與否已決定了五成買的機會,，所以放盤前用一點錢重整屋子，早放一個月拿到的錢拿去做定期的，利息都等於裝修用的一萬幾千，條數是這樣算，有時給錢人賺絕對正確。又一居在五年前呎價只是13000 ，很便宜，為甚麼有四成四的升幅呢？主因是五年前太落後，現在追入的話我覺得未來五年沒有以前五年升得這麼多，現在20000一呎，在香港來說都挺貴，因為很多觀塘新盤都賣不到20000......

為甚麼值得呢? 我想因為早前很多人想換三房到九龍，一是選西九龍一帶，夠方便以及較新，例如四小龍或者預算較多可到奧運站附近，不上不下也有港灣豪庭幫到你......但又一居賣另一樣，賣清幽賣格調，在2015年之後，細價樓升得很厲害，當年有書說細價樓爆升潮，升得可能爆煲，原因在當年政府收緊按揭 400萬樓才可借足9成，或想高成數上會一定要買600萬以下樓。正因如此，就令人湧去買細價樓，但細價樓升了幾年後，因為太細業主想換，以及原本升太多 隨便都賺100至200萬，令人一下子夠錢湧到九龍買三房，要是你本來在大埔、荃灣或屯門住，有點錢都想轉去九龍住，買第二間樓多數有小朋友或工人 所以三房適合你。 

今天講解九龍塘區到這裡，下次再先其他樓，再見！

九龍塘睇樓 |  最值得的又一居

這也是網上熱討的問題，見別人談論到面紅耳熱，先給出答案。如你想投資價值好就買屯門，如想住得舒服，消費價值高就買元朗。為甚麼呢？留意屯門有很多利好因素都利業主，但利業主的因素可能租客享受不到，例如屯門建好到赤蠟角連接路，將來人流增加是一定。人流多自然易拉升呎價，因為有商業活動才令該區多居住需求，這些都利業主。租客可能調轉，不想樓下太多人，反正屋升值他沒有份，只想住在這裡陪小朋友到樓下玩，樓下多大媽唱歌不開心，所以屯門因素對業主有利。

而元朗對租客來講是不錯，因為元朗最有名是西鐵出荃灣十分鐘，出尖沙咀都係二,三十分鐘，所以元朗西鐵很神。但這個因素對租客好，不太關業主事，以及元朗有一個很大的潛力憂患，就是元朗很多村屋，還要非常近西鐵站。村屋非常好改，成日有菲傭姐姐喜歡一起租劏房來聚會或放東西，讓他們聖誕節寄回菲律賓。為甚麼選元朗呢 ？因為出名便宜，因為元朗有很多村屋，只說底層已可一開二，因為底層村屋可開兩個門口，這是好處兩個地下單位改建等於兩間河畔300多呎，挺好租，還有村屋頂層也有機會住人，正因如此 元朗很多劏房供應導致呎價升不起，在該區買樓投資不敢說不好，要三思，我覺得三房也可以，但買一房的話挺麻煩。

元朗跟屯門買哪邊好 ?

事實上冇可能每一個樓盤都有了解但係單以普遍港島一房都係少見現象，因為我地經常都有客戶去南區睇樓，去過南區睇過好多次樓你會發現南區的生活模式中午塞車因為學校接小朋友放學另外有好多外國人跑步，相反一房比較適合啲中環返工銀行高管一個人租一房唔出奇，另外依啲一房容易比酒店代替，所以真係比較少會選擇，除非你個交通位置非常方便！

香港30年樓齡房屋都係6,000,000左右，萬二，三呎價，成日聽人講第一間樓買起碼要兩房起，幾舊都冇所謂，但見到40年樓齡以上的樓都普遍係6,000,000以上比較少水位上，其實上車盤買啲咁舊嘅樓值唔值得，有冇升值潛力另外加上有好多大小維修到時年齡真係好大會唔會冇人接手？

第一唔使買到40年以上，30年揸幾年都好，第二你個單位升係因為個單位有水位，例如平均周圍係做緊7,000,000嘅你就6,500,000買咁樣先可以立體不敗之地不敗之地

香港仔登峰南岸一房有冇投資價值？

今年政府推出了一個新政策，工廈補價將會以全港劃分為五個區域：九龍西、九龍東、香港島、新界北、新界南 去進行，例如元朗及屯門同樣屬新界北，補價劃一 。根據資料，因為政府用每平方米補價，以呎來說，新界2000多元呎補做住宅 如果要九龍區就貴很多，到7000多元一呎，詳細價格有請參考政府資料 ，但肯定九龍比新界貴，這個對活化工廈來說當然是個推動措施，所以這次邀請汪總，說說政策對大家投資諗法的影響或如何去摸索下一步思路呢 ?

以資深投資者的角度看，當然歡迎政府簡化任何流程。投資活化工廈，投資者要首先搞清契約，就算活化做寫字樓或活化做食肆 契約都是工業的，出生紙也是工業的，而買地產只有位置好才是不可取代，很多東西可以取代，很多地區包括屯門區，甲級寫字樓較少，少得很嚴重，問題是缺少時，容易找到取代品，如活化工廈 長遠要留意 這些會否是過場產物 ，除非你地點好 

事實上，現在不少活化寫字樓做得不錯，選地點有買得過的地方，當然任何東西都在乎價錢，活化工廈這東西要給無名人(已有自住物業)買才對，現在這個香港樓市過去半年是入市時間 基本上投資者先有名在住宅，到一日樓市到高位，無名再買其他物業的人，就可以考慮進行活化工廈投資，如它有獨一無二的地點的話。 

總結，一是原本已用名買住宅，再買要給15％稅的朋友，不如轉向工廈，另外有機會被活化工廈地點好，不能取代的房地產屬性，更要留意，單從數字上似乎多了人持有工廈，當然跟林鄭表態有關，有新玩法有關 。而且，最近有不少資深的地產發展商活躍於做活化工廈，例如億京做得不錯，大家可查查。無論九龍至荃灣沿線 新界也有佳作 ，另外發現它選的工廈地址在住宅群內，大家可能留意到工廈不一定做工廠，很多時候做商業用途很多樣化 ：好似教舞蹈、健身班，有些做得不錯，有好有不好，但你買投資物：

一：一定要鄰近民居 二：由於港島區的活化工廈補價過高。除非香港樓市一兩年有重大上升 否則補港島未有太大水位

工廈活化新機遇

早在今年年頭已經講過樓市出現左三底形態但網上有朋友話嗰時個圖看似三底但其實係三頂，今次不如由 祥益地產老闆汪總 同大家分享講吓技術分析樓市係咪真係可行？


如果有買賣開股票就知道三頂同三底係一啲技術用語，而技術分析係一個記錄趨勢的學問，有其非常重要的價值，但體現價值有兩方面要注意，第一放在市場應該點樣應用呢？第二係用咩心法去用呢？


因為要明白技術分析只係劍法，舉例過去十年你用牛熊市心法就唔準確，如果你用龍市去分析，當然可以好準確掌握過去樓市走勢

汪總係龍市理論始創人，當然佢唔係一個技術分析專家，佢會用但係會以用家心態坦率地分享，如果在龍市上，樓市數據問題只係滯後，因為樓市成交一定係歷史14日後，只係滯後多或少，但樓市數據非常誠實，過去一般最常使用就係上升通道因為龍市根本係個大的上升通道，有時用上升通道或者龍市理論去投資個成功的例子有騰訊，騰訊有好多年都是龍市甚至後來的茅台都一樣因為上升通道一浪被一浪高，當然當中有調節，但綜合走勢可以比一條通道演繹趨勢的

而係上年尾今年初我哋開始用三底判斷係準確，回頭看一定係底啦，直到而家已經有明顯上升亦都等於當時提出的三底係正確的，在經驗上, 三底的技術分析係正確而且係配合環境，首先要之前有一個大底回升因為在2020上半年無論用中原指數或者物業估價處指數反應上半年已經見底，呢個係第一階段，第二係大市之後回升橫行但最重要係當時升穿頂線時候代表力量係向上，所以當時我哋判斷係一個上升通道而且將會升勢幾急

結論是技術分析配合大環境為前提，好明顯真正谷底係2020上半年，下半年反映咗三底，今年頭出現上升通道基本上已經確認，大家要明白如果你係龍市中尋找一隻熊，你就會錯過咗入市時機，所以技術分析都要有合適理論基礎之上！

技術分析樓市真的可行嗎？

政府最近好努力改善民生工程而其中一個推出就係劏房租務管制，相信除咗規管租金仲有人建議規管電費唔可以收得太貴等等，令到不少投資者覺得劏房做不到，租金上限受限制的想法出現

根據非正式統計住劏房有近2-30萬人而事實上劏房管制我覺得係正面

大家要知道相比90年代其實香港興建的單位少咗幾十萬，基本每年只能夠起到目標嘅一半, 而當中未能滿足需求其中部份去咗劏房，呢個問題好難解決因為劏房係由政府解決唔到嘅問題衍生出嚟，好多人話二手樓價高租金應該係跌但佢哋冇睇到劏房都喺度上升緊，就算疫情最差時候要租屋好一啲都要$4,5000而疫情減租係因為大部份業主都算係好人，以為真係市場磨合造成平租嗎？

其實係大部份業主肯答應減租或者收少一個月，係冇經過市場磨合，因為實有人租得起，而回到市場磨合就知劏房好難取替，但劏房係危險，無論消防或者面對傳染病或者對人的身心都唔理想，假如政府管制實施後可以令到劏房租盤減少

但現在政府初步處理劏房問題係好但呢個唔係根本嘅問題，而係供應需求嘅問題!!要知道在呢個失衡嘅局面係持續存在，從劏房湧出嘅需求唔係劏房管制可以解決得到。。在未解決到香港樓市供應嘅問題之前就算劏房管制都好都唔會對樓市有太大嘅影響！

劏房管制會否影響樓市？

首先對於新盤就唔好太迷信，但亦都同意新盤係可以做到一個預知未來作用，因為是樓花來講有兩種效應第一就係有折扣但呢種出現嘅機率比較少，第二可以預知兩年之後價格


大家要留意抽新樓其實只要價格清楚因為買樓本身都係長遠投資如果買樓為了自住而每個單位得一個當然無問題。。但如果你係一個投資者 ，每年都需要一個合理回報嘅話就唔好買樓花啦，因為頭兩三年就基本上得個等待，因為呢個係期貨問題


但對於新樓銷情唔理想就覺得未來樓市會跌的朋友，要知道其實對於靠樓市賺大錢的人來講最怕兩件事
就係一次過賣曬d樓, 因為兩個世界睇嘢的眼光唔一樣，有資產同冇資產睇的世界唔一樣，一次過賣晒啲樓代表定價過平
另一點佢哋怕嘅嘢係買唔到地，買唔到地就冇辦法起樓靠樓市賺大錢，咁就大鑊


而且最近政府出嘅報告終於坦白雖然成日話好多土地供應但係好多土地都係提出六至10年先出現，未來五年供應係惡化尤其私樓，另外早兩年擔心的供應鍊斷層問題（意思係供應會急速下跌）其實已經兌現左，未來供應係非常不足而呢個供應唔夠嘅情況下其實發展商嘅地都唔多，衍生好多地產商其實都唔太願意賣晒啲樓盤，因為大家都知道唔可以賣得太快，留返一啲係後面賣，於是乎開價都會特別進取，如果你認為好多新樓唔賣得，只係冇樓的朋友晚上同朋友傾偈爽快一刻冇問題，但要接受現實，一定要面對現實樓價唔係你所想，因為事實上樓市仲係不斷向上升的！

新樓銷情不理想，反映什麼？

首先要提前講，阿媽係女人大多少人都講就無意思，另外要有前瞻性的
早在上年12月直到而家基本上都十分準確，今次趁呢個機會重溫一下
第一點：就係西去東來，意思方面其實眾所周知但係好多人當時都有啲猶豫，而家相信大家都好認同
第二點：我哋要習慣比西方國家阻撓，而呢一點長期唔會變呢啲都係會發生，其實最近越嚟越明顯，中美關係越嚟越緊張
第三點：香港會越來越多熱錢流入，金融中心位置會持續落去


以上都係十大忠告當中寫嘅，當時12月港交所仲維持係$388到而家已經去到$500幾就嚟$600，雖然唔係去講股市但代表到資金確確實實係流入香港股市，無可避免樓市都有所獲利
第四點：就係樓市會以龍市向前鞏固向上，雖然好多朋友認為從2015年開始做節目都唱好樓市而事實上每次回調時候都有提醒，只不過回調時間相對較短，跌咗少少又開始回升，就好似疫情來臨或者社會運動都有提及樓市下跌但係在意幾個月之後，我哋已經就數據分析告訴大家仲會持續上升
另外就算疫症最嚴重的時候都話香港係香港金融中心能夠保持向前行動，直到宜家樓市都將近破頂


第五點：財富效應成主力，因為現在住宅樓是穩定了，好多人會覺得再向上係因為買樓購買力無小到，而呢個正正係財富效應作主力，因為到底有幾多人失業同樓市關係唔大，有幾多人有錢先可以影響樓市是否上升，而事實上香港出現貧富懸殊唔係新鮮事，係上年12月都有帶出依個觀點


大家知道第六第七點龍市同財富效力為主力，都表明唔需要太擔心失業率急升因為每個月二手成交都冇大改變
第八點就係想買樓的朋友應該要盡快入市因為喺上年12月已經提左當其時每個月成交宗數少，其實只要好少人冇失業同埋有錢就足以頂住個樓市，而第九點係話貧富懸殊並未解決除非中央出手解決，而依家因為解決唔到，中央已經正式出手用更大嘅力量去矯正，另外有一點係未發生就係疫情難改大灣區起動要等到通關之後先知道呢樣嘢，但而家仍然係有信心

最後一點：租金滯後但亦在上升趨勢，有人會覺得租金會向下但事實上最新租金指數雖然唔係上升，有啲板塊更下跌一點點，但整體來講加上之前趨勢並冇大幅向下的機會，只係滯後，相信到年尾會更加清楚！

樓市2021十大忠告到而家第三季都未完結，都已經好多事情已經體現左，除咗大灣區因為疫情未開關之外，另外租金其實而家已經明顯回升，相信到年尾會回復返正常水平！

樓市十大忠告

test

政府推出政策改動協助首置人士上車已經一年，當中包括放寬按揭保險計劃上限，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價由現時HK$4,000,000提升至HK$8,000,000；而換樓客最高可申請八成按揭貸款的樓價會由HK$6,000,000提升至HK$10,000,000。到底什麼是首次置業？按揭成數應怎樣計算？在開始之前, 大家要明白首置的定義是什麼?首置人士泛指按揭申請人向銀行<a href="https://www.moneysmart.hk/zh-hk/mortgage" style="color: black;">申請住宅按揭</a>時，並未持有任何其他香港住宅物業，而首置人士可細分為兩類：第一類首置人士:之前從未曾擁有過任何香港物業，而首次置業是作自住用途, 第二類首置人士:曾與其他人士共同擁有聯名物業，但已把物業轉名或甩名，回復首置身份


當你滿足以上首置的條件之後, 假如你希望向銀行申請承造超過6成的按揭，就需要透過按揭保險公司購買按揭保險, 因為金管局指引列明，現時私人住宅的最高按揭成數為6成, 一般而已按揭保險費用根據貸款額以定。申請人可以不同的形式支付保費，當中包括一次性支付、每年支付或向銀行承借並計算入貸款額並分期支付, 在新措施下，如申請人希望以修訂後的物業價格上限(9成按揭保險的合資格物業價格上限提升至HK$8,000,000、8成按揭保險的合資格物業價格上限上調至HK$10,000,000)敍造按揭貸款，就須要繳交額外15%的保險費用，附加保費為原有保費的額外15%，以現時保費為貸款額的1.5%為例，額外保費為0.225%(1.5%x15%)，即每HK$1,000,000貸款額，就須要多付HK$2250。另外，值得留意的是新修訂的按揭保險計劃只適用於已落成的住宅物業即二手樓，不包括樓花

在申請按揭之前, 要預先準備好文件, 因為在銀行審批申請人的按揭申請時，基本會考慮其供款入息比率(DSR)，一般要求以50%為上限，而且<a href="https://www.moneysmart.hk/zh-hk/mortgage/mortgage-stress-test-complete-guide-ms" style="color: black;">須符合銀行壓力測試</a>，即模擬加息3厘後，借款人的還款能力。假設申請人購入HK$8,000,000物業，並申請敍造9成按揭，即貸款HK$7,200,000，假設按揭利率為2.625%，每月供款HK$28,919。申請人的每月收入至少要有HK$57,838，才可維持50%供款入息比率。壓力測試要求申請人的DSR維持60％以下。原用上述例子，假設按揭利率上調至5.626%，每月供款將增加至HK$41,447，即申請人月入須達HK$69,078，才可符合壓力測試要求。在新規例下，即使申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付額外按揭保費，以獲批最高9成按揭，但貸款最終審批如否由銀行決定

按揭方面一般分為H按或P按: P按以最優惠利率（Prime rate）減去各大銀行自定的息率，現時香港最優惠利率分三種「大大P」（5.5%）、「大P」（5.25%）及「細P」（5%）。而H按指「香港銀行同業拆息」（Hong Kong Interbank Offered Rate）（HIBOR）即本港銀行的互相借貸利率。H按計劃設「鎖息上限」機制 (俗稱「封頂位」)。一旦H按計劃的利率高於封頂位，H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。因為H按設封頂息率，不少業主敘造按揭時都會選H按，以節省利息支出

除左以上的首置準備外, 仲有不少買樓費用要考慮, 其實除了首期外，買樓還牽涉到其他費用包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費、管理費按金、水電費按金等, 經紀佣金：一般為樓價的1%,印花稅：以樓價HK$4,000,000-HK$10,000,000而言，佔樓價的2.25-3.75%不等.按揭保險費：一般為貸款額的1.15%至4.35%不等,律師費：按樓宇樓齡及呎數計算。若樓齡較高，同時牽涉地權問題，律師費相對會較高。另外，律師一般會代業主到土地註冊處進行屋契註冊，其費用亦會計算入律師費。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。管理費及公用服務按金：管理費按金一般為兩至三個月管理費、另加約HK$1000的公用服務按金。

總結，假設一名首置的香港永久性居民購買一個價值HK$5,000,000的單位，除了最少要準備HK$500,000首期外，還要準備約HK$440,000繳交代理佣金(HK$50,000)、印花稅(HK$ $150,000)、按揭保險保費(HK$225,113)、律師費(HK$10,000)、管理費及公用服務按金(HK$5,000)等

首置注意 | 按揭成數點計？有咩要留意?

一般情況下新樓都有溢價，所以較同區二手呎價貴。二手樓因沒有“新樓”光環，需要與周邊附近的物業比較，所以普遍貼近市價, 不少人會選擇買較便宜的二手樓上車。不過買二手樓步驟又是如何？申請按揭有什麼需要注意？首先要簽署「睇樓紙」如果有意購買二手物業，第一程序是簽署睇樓紙，代表你曾經跟隨某代理視察物業，意義在於如果之後真的購入該單位，即要需要繳付代理佣金，以避免不必要爭拗。之後當然就係睇樓, 視察樓宇去了解物業的現有狀況，這對購買二手物業尤其重要。若你對物業有興趣，亦應與原業主商議搬遷安排，甚至作書面聲明。雖然原業主在出售物業義務上會還原物業，但如何還原，已改建或進行工程的部份又如何處理，一樣要由新舊業主先行協調，以避免最後交樓就單位狀況時有爭執。如果睇岩左就可以考慮為單位進行查冊,純粹只為確認新買家已了解單位的業權狀況，實際上無法知道單位舊有業主、按揭、成交價、是否兇宅以外的資訊。這樣做的原因同樣是為了保障新買家，確保如對二手物業有業權相關爭拗，可聲明自己早已有盡力查冊，已非任何疏忽。

有好多朋友馬上會問, 點先可以確保二手單位不是凶宅？而事實上香港目前其實沒有凶宅查冊系統，雖然有代理行宣稱有凶宅數據庫，但其實不完全可信。政府的官方成交紀錄及業權查冊，同樣沒有凶宅紀錄。業主要確保買入的二手物業不是凶宅，可以做下幾件事：

向可靠的代理查詢, 翻查大廈相關凶案新聞, 留意各大銀行的估價，單位是否特別低水等, 準業主可循以上各方面，了解單位是否有可能是凶宅。

到一般都查完之後就可以簽署臨時買賣合約, 如果物業狀況與業主開價合符心意，準買家敲定交易後，即可簽訂「臨時買賣合約」，決定成交日，並向業主支付一般約樓價3至5％的訂金，俗稱「細訂」,謹記要有足夠現金存放入戶口內，否則一旦彈票，可構成取消交易的藉口，而被業主追溯賠償。至於落訂金額高低，除了買賣雙方協議外，也視乎當時樓市環境, 一般於14天後，簽訂正式的「正式買賣合約」，再繳付俗稱「大訂」的訂金，一般為扣除細訂後，樓價餘額的1成, 簽署正式買賣合約之後準買家便需要手持臨約，向銀行申請按揭，成功交收大訂細訂後，律師即會開始處理各種業權交易的事宜，準業主亦要尋找銀行按揭，成交期約需一個月至個半月。依段申請二手物業按揭及等待獲批的過程之中, 業主能夠要求再次入單位覆檢，多半會安排在舊業主完全遷出以後，作正式及詳細的檢查。前後一共可安排兩次，一次在原業主遷出以後，正式交式之前一至兩禮拜，如有任何爭拗即可調解，第二次是正式簽訂「轉讓契」之前，以確保自己已完全了解單位狀況。最後便是成交及簽「轉讓契」

如果單位無任何異樣，買方根據按揭計劃繳付首期餘款後，律師確定一切無誤，便可以正式完成交易，而銀行會將批核的按揭金額轉帳予舊業主，至此物業正式交割，可以簽定「轉讓契」，正式「交鎖匙」成為新業主。

總結最後買二手樓時要注意，其實購買一手物業與二手物業同樣都是置業，市場上買家最大的考慮，往往是一手新盤近年會推出較多優惠，包括直減扣減、代繳印花稅、現金回贈、管理費優惠甚至是送裝飾及傢私等。購買二手物業，則沒有這些優惠內容，亦可能要花上不少資金重新修繕及裝修，這點通常亦是二手樓買家睇樓時最留意的!

買二手樓攻略 | 讓你少走冤枉路

樓市整體上升，不過樓市透明度相對低，搵到平又靚既盤仍然可以
<ol class="pt-3">
 <li>有些業主放盤太依賴網上成交，土地註冊處公佈的成交至少都2星期前，或者更耐之前，開錯些少價既事不時有，只不過經紀一般只會將開錯價既盤比熟客</li>
 <li>有時經紀為生意心急成交而減佣，經紀都有急要生意之時</li>
 <li>同區有新盤開賣之時，客源被抽乾去睇新盤，二手市場更易見平盤</li>
 <li>有客可能因時間過而將交吉盤用連約價賣</li> 
 <li>買左新盤或者先買後沽既換樓客須於限定時間賣出樓</li>
 <li>需要售後租回既客戶，或者要特長成交期既移民客</li>
 <li>收過一堆票唔肯簽既業主突遇到些人為新衝擊</li> 
</ol>

不過都係個句，盤源就好似「暗網」一樣，有些盤是浮面比客睇，有些是收埋係底擺係暗網，可能連施老闆都搵唔到（當然應係佢費事搵）。

美孚知道舊，但都分3期，第三期新少少仲可30年按。近日有銀行將75-轉做70-，即係將批按年期減5年，好的按揭中介就會幫你搬去另一銀行再批。另外支票出糧者有些銀行開始要客比埋稅單，即例如3萬出糧者要有約36萬年收入在稅單，換言之「份工」要做夠一年。至於5成上會既樓，係未有半年租金收入之前，有銀行肯用佢市價租值當借款人核實收入，即你只要比夠5成首期就當人工唔夠計，可以拉埋新樓既租值當收入。

美孚另一好處是可以二改三房，一般做700幾萬，頂層或極底層可以600幾。手工好既師傅係直可以令改造後既屋好用點。例如有心機既師傅砌牆只用一層磚，無心機會用兩層磚。你明白砌兩層係可較求其咁疊上去，一層過就要搵尺度準了。一層磚令每間房大了更實用，更合想慳錢住3房的需求。

筍盤7招收歸旗下

新手買樓入手大屋苑定單幢洋樓好?
ANS: 新樓請買大屋苑，因為易睇易上手。大屋苑樓間隔相同用料迎同管理公司相同，淨低座向同高低層就決定了應有之市價。然而洋樓，同區既洋樓用料可有很大分別，用料差自然易漏水易維修價難升。至於洋樓林立之油尖旺區，有些洋樓是商住分層、有些是全住宅的，治安分別頗大。這僅是買舊洋樓前要留意之其中少項，故初心者在大屋苑等低水盤出現比較好


是否非筍盤不買?
ANS:新手如果要筍盤，你要有準備等半年或更長。經紀有筍盤確實少機會比初心用家，例如經紀喜做「串燒單」，即今次呢個盤收足佣而應承定下一次可以只收半佣，其實只係超市買第二件七折之原理，不過新樓資金少亦只買得一間，經紀有筍在手當然會用黎引2-3單生意，新手要筍一定要縮窄睇樓範圍，例如只睇第一城的2-3個開則、二要勤力睇樓、三是反應快。筍盤真係過唔到夜，你見個開價已到筍位就要勇敢開票。


我想要:「升值同收租好既樓」
ANS:這句是廢話，等於話比經紀知你無準備。話說你想睇第一城，你可以入經紀行同佢講「你想睇第一城三房，688個隻」。下一句你可以問下「而家有幾多個租盤同賣盤做緊」，看看當地市場深度，一旦入手能否隨時出貨。再問就問下「個盤點拎返黎咁叻?」睇下你的經紀同業主的關係如何。經紀如熟業主出沒地點，送訂真可快人一點，就差半個鐘真係幫你同價搶到目標到手。或者關係好自然可同業主做「串燒交易」，咁講法你開價比人平些少都有機照賣比你!


選區要重稀有性及看供應
ANS:供應最重三區: 九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳)。無咩事就避開佢
稀有性留意: 九龍城為A類細單位供應數目之首，故買一房或studio在該區「前途暗淡」。元朗很多村屋、鐵皮屋，當時就當劏房都唔好做，何況細單位? 至於香港欠是三房。當然如你預算只600萬，三房除了去大西北否則不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000-2010落成之樓房、或有budget就去九龍或奧運留意2-3房，都可考慮。
(約)2000-2010落成樓房之特別: 有唔錯會所、有大窗戶易透光又冇工作陽台，既慳了錢唔使買無謂空間而管理費亦不會因過份奢華會所而變貴。


按揭做唔做到唔係問銀行或經紀
ANS:不少人落訂之前話去問銀行，是否上到會才落訂。其實銀行一日未出offer letter，都未叫肯定有loan批比你。留意人如超45歲做唔足30年表揭、樓如超40做唔足30年按揭、而一個月入20000的人如冇街數可借259萬，如此類推。諗清楚先落訂，好多人都係諗唔清楚比經紀水左簽野俾票，最尾無左首期。當然你想查詢可找買樓易按揭轉介，whatsapp 96991141


我儲唔到首期，點買樓?
ANS:就係你儲錢難，才更要買樓。你想想如果你一二千萬手到拿來，買渣打直債唔槓收7%、槓埋10%大把選擇，債基更可20%+年息，那買樓收個2-3%租務回報才真無謂。買樓之真義，是其近乎唯一的可按到八至九成而攤到30年還及息平之條款，你平常一個打工仔冇可能唔靠樓拎到咁既借貸terms。

用此借貸才能令租客向你低頭，交租等於幫你供左間樓。又有人擔心按揭供成廿幾三十年，萬一無租客點算? 其實你選大屋苑兩房，空租期極短。至於銀行call loan，在沙士都不顯著。要擔心不如你先想想工作夠唔夠勤力? 經濟下調時你會否比人先裁吧?

靠囤積土地致富往往是一段行情走到末期的最好方法，當然你有能力唔靠樓去贏就更叻。但唔靠做生意又唔努力儲首期買樓，其他方法有人試過就係挖礦機、炒期指、或犯法試圖獲利，你認為條路要點行?


按揭應選擇短的十五年或攤長供完?
ANS:按揭要攤長還，因只要通賬存在，欠債者越拖長還越著數! 你問不少中老年人，都答你「樓開頭供個幾年就辛苦，之後冇問題的!」原理就是按揭接近定額去供，十年過去錢能買的東西已變少，意味你只需更少資源就可完成月額供款。

每兩星期供款比月供按揭好?
ANS:有些人知道，按揭可選每兩星期供的，更有些人認為每兩星期供仲抵，因為將每兩星期要供之金額加埋，比月供數供低。筆者看法是每兩星期同月供分別不大，首先一年有12個月又或52個星期，你係唔可以將月供金額同一年要供26次的「每兩星期供」去比。至於每兩星期供話比月供慳息就梗係肯定，因為你每兩星期就pay，還個本金自然早左，咁兩星期plan比個息梗係少過月供plan啦! 此事不界定為「抵」。係d銀行友冇野攞野黎講。


租樓定買樓?
ANS:如果你持有樓房少於三間，基本上選買樓。因為你要靠付少首期再利用銀行買樓去谷大資產，然後脅有租客幫你供甩間樓助你日後好生活。

如你已有三間或以上樓房，主打租樓。因為你有得三間樓，開始想改善生活質素。而香港叫做稍為體面或優質的住宅，其租務回報都是低及管理費高的。那你做呢類樓既租客就最好。

詳細解說筆者其實早年錄過段片講既:
<a href="https://www.facebook.com/homebloggerhk/videos/660189537730474/">https://www.facebook.com/homebloggerhk/videos/660189537730474/</a>


我可以等樓市跌先買樓?
ANS:如果你係最有錢或最窮那批，可以等。

如閣下現金在50萬至1000萬之間，即係夾住係中間唔上唔落個批，唔好等。

其實跌市銀行借貸手緊，加上自己份工難保，跌市撈底買頗高難度的。不過最窮同最有錢個批都唔怕博，所謂窮人冇乜好輸、富人大L把錢輸。跌市撈底總是十個人講，成功既都唔知夠唔夠半個。

買樓十大誤解

好多人想透過購買政府資助房屋「上車」而不知自己合不合資格？到底自己應該直接申請居屋，還是申請「白居二」？抑或「綠置居」才是適合自己？
我地一開始先了解三者的分別先, 首先 （居屋） 居者有其屋計劃是政府房屋政策的常設部分，由香港房屋委員會負責統籌及興建 , 定期以折扣後的市價向合資格的綠表及白表人士出售單位, 而(白居二)「白表居屋第二市場計劃」，成立目的是為部分合資格白表人士提供配額，令他們能免補地價購買二手公屋、居屋、綠置居及房協資助出售房屋等。白居二是與居屋同時接受申請，申請人亦可同時申請白居二及居屋計劃。另外就是「綠表置居計劃」(綠置居)簡稱綠置居是房委會於2015年推出的資助房屋計劃， 每年抽出個別公屋項目，轉為出售予現有公屋租戶及合資格「綠表」人士，定價比傳統居屋低

而申請資格, 三者其實是近似的, 好似居屋及白居二都需要申請者是公屋住戶或持有有效《綠表資格證明書》人士 ( 以綠表資格申請 )而非公屋住戶並已居港滿 7 年、即永久居民 ( 以白表資格申請 )另外在該期計劃申請截止日當日，經已年滿 18 歲, 唯綠置居只要是公屋住戶 ( 房委會及房協皆可 )，即或持有有效《綠表資格證明書》人士就可以
當然申請者的入息和資產都是有限額的

居屋白表申請者及白居二請者的家庭申請者的入息和資產限額分別定為每月6.6萬及170萬元, 一人申請者的入息及資產限額為3.3萬及85萬元而且入息限額是以已扣除強積金供款的收入計算, 但綠置居就不設入息及資產限制

當你了解完申請資格之後, 到底要點申請呢?一般申請者可經網上申請、親身遞交或郵寄申請表格，並於遞交申請表同時繳交250元申請費。如同時選擇申請居屋及白居二，申請費合共為410元, 到截止申請後，房委會會進行電腦攪珠，並隨機選出分組號碼，再按攪珠結果次序優先審核及決定揀樓次序, 要留意白居二仲要通過審查並獲批配額人士會收「批准信」，以批准開始購買未補地價二手居屋的程序

當你幸福地抽中居屋, 按揭就簡單得多, 一般居屋有房委會的30年擔保而毋須進行壓力測試, 所以只要符合房委會的入息上限則可, 成數方面可以做足9成半，年期可達25年, 而白居二的話, 若購買樓齡較高的二手未補價居屋 ( 未過30年擔保期 )，視乎銀行做法，或須與私樓按揭審批睇齊，需進行壓力測試, 過了30年擔保期的二手未補價居屋，需做壓力測試而實質按揭成數與年期因屋苑而異，主要視乎政府擔保期剩餘幾多年, 最後綠置居由於是未補地價資助房屋，按揭成數、供款年期別於私樓，視乎銀行做法，但因有政府做按揭擔保人，批核會較寬鬆,按揭成數要視實際情況，如綠表最高可達9成半，年期最長25年，惟銀行同時會考慮申請人的年齡

相關網站

房委會 – <a href="https://www.housingauthority.gov.hk/tc/index.html">https://www.housingauthority.gov.hk/tc/index.html</a>
房協 – <a href="https://www.hkhs.com">https://www.hkhs.com/</a>

所有資料均以政府、相關部門及機構公布為準

抽居屋新手必讀攻略| 一文睇清居屋/白居二/綠置居分別

介紹朋友比我地做住宅買賣去獲得「外快」
介紹朋友比我地做住宅買賣去獲得「外快」
步驟1: 可用QR CODE加入此telegram group
<img src="https://care28-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/unnamed_864b66d04e.png"></img>

步驟2: 如有現客可在group中搵到link聯絡我地客服討論，簽訂轉介表格及了解轉介細節
步驟3: 如果對區份及盤源不熟悉，我地有學堂training幫你! 搵多份人工

介紹朋友買賣住宅獲取獎賞

Care28 可幫你既盤放在三大平台去增加曝光，助你更易放賣物業
<ol class="pt-3">
<li>「自己人」群組</li>
<li>網頁廣告</li>
<li>youtube節目</li>
</ol>
根據地產代理守則，放盤請填妥放盤紙。
我們近兩季部份成交個案:
<ol>
<li>荃灣區屋苑 - $523萬 </li>
<li>知名新盤 - 8xx萬</li>
<li>新界東幫客上車 - 430萬</li>
<li>荃灣區屋苑 1xxx萬</li>
<li>九龍兩房 1xxx萬</li>
<li>荃灣區屋苑 ....</li>
<li>港島東很高既屋苑，978萬 ( 11/3)</li>
<li>荃灣上車， 600萬 </li>
<li>新界西，748萬</li>
<li>新界西，504萬</li>
<li>宋王臺站附近 9xx萬</li>
<li>宋王臺站附近 883萬(1/5)</li>
<li>九龍灣呼之欲出 460萬</li>
<li>新界西 520萬</li>
<li>馬鞍山 9xx萬</li>
<li>西九龍 896萬</li>
<li>天水圍 665萬</li>
<li>新界西 740萬 (24/5)</li>
<li>新界西 620萬</li>
<li>新界西 606萬</li>
<li>新界西 550萬</li>
<li>馬鞍山 790萬</li>
<li>粉嶺 688萬</li>
<li>新界東幫客收租 440萬 (19/6)</li>
<li>沙田 668萬 (19/6)</li>
</ol>

全部文章