Care28 可幫你既盤放在三大平台去增加曝光，助你更易放賣物業
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<li>「自己人」群組</li>
<li>網頁廣告</li>
<li>youtube節目</li>
</ol>
根據地產代理守則，放盤請填妥放盤紙。
我們近兩季部份成交個案:
<ol>
<li>荃灣區屋苑 - $523萬 </li>
<li>知名新盤 - 8xx萬</li>
<li>新界東幫客上車 - 430萬</li>
<li>荃灣區屋苑 1xxx萬</li>
<li>九龍兩房 1xxx萬</li>
<li>荃灣區屋苑 ....</li>
<li>港島東很高既屋苑，978萬 ( 11/3)</li>
<li>荃灣上車， 600萬 </li>
<li>新界西，748萬</li>
<li>新界西，504萬</li>
<li>宋王臺站附近 9xx萬</li>
<li>宋王臺站附近 883萬(1/5)</li>
<li>九龍灣呼之欲出 460萬</li>
<li>新界西 520萬</li>
<li>馬鞍山 9xx萬</li>
<li>西九龍 896萬</li>
<li>天水圍 665萬</li>
<li>新界西 740萬 (24/5)</li>
<li>新界西 620萬</li>
<li>新界西 606萬</li>
<li>新界西 550萬</li>
<li>馬鞍山 790萬</li>
<li>粉嶺 688萬</li>
<li>新界東幫客收租 440萬 (19/6)</li>
<li>沙田 668萬 (19/6)</li>
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放盤給我們的好處

雖然經佢賣走或買入之屋苑已有嘉亨灣、第一城、港灣豪庭。不過近月最難忘是用430萬購入火炭上車盤幫一個後生女仔上車。個女仔係出面同其他人睇樓都睇唔岩，但見到林小姐專業推介後知道服務不同，決定落鎚!

Ms Lam

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擅於幫客人搵投資樓盤及為樓盤增值，將原本間屋高價賣走，再就埋時間幫你換貨，一些800萬樓收成30k租已幫唔同客做到很多次!

Mr. Chan

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即日幫客人搵到心儀上車盤。曾在同一星期內成交荃景圍屋苑及荃昌中心，526萬買到中高層上車盤。計哂按揭既野，將高層單位用低層價賣比你。

Charles

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你好，一千萬budget 想買荃灣西或北角兩房有咩好推介？或者其他區分有咩選擇？

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今年四月簽臨時合約，九月中收樓, 買咗沙田中心新寧樓中層望樓景，買入價523萬低於銀行估價，聽完先知道樓齡高的樓宇升值空間有限而家有啲擔心希望三年之後可以盡快放盤，今次係首次置業？

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月入$70,000揸住啟德一千一百萬單位，按揭欠550萬收租18,000，太太$40,000冇物業租緊兩房單位月租20,000，而家家庭有需要想買個三房單位首期9,000,000預算1,700,000,000，太太未必單名可以借到足有咩辦法？啟德租值太低應唔應該換樓？

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屋企同公司都係荃灣，想買六百五十萬買兩房，聽你講青衣一般，荃灣依個價只能夠揀荃景圍舊樓，定係買一個升值潛力較高單位後再做雙租族，再租翻荃灣？

做年金定買樓好？

已經買咗柏奧莊一房單位覺得唔夠住但已經用盡quota了冇機會再買大啲，應唔應該趁今次去取消交易定等收樓可以升多啲

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昨年8,000,000入手第一間補地價夾屋，下一步應該點部署

8,000,000預算分支家庭打算搬出來住，預算喺沙田第一城附近置業，入息55K,想問欣廷軒諗唔諗得過？

首先對於新盤就唔好太迷信，但亦都同意新盤係可以做到一個預知未來作用，因為是樓花來講有兩種效應第一就係有折扣但呢種出現嘅機率比較少，第二可以預知兩年之後價格


大家要留意抽新樓其實只要價格清楚因為買樓本身都係長遠投資如果買樓為了自住而每個單位得一個當然無問題。。但如果你係一個投資者 ，每年都需要一個合理回報嘅話就唔好買樓花啦，因為頭兩三年就基本上得個等待，因為呢個係期貨問題


但對於新樓銷情唔理想就覺得未來樓市會跌的朋友，要知道其實對於靠樓市賺大錢的人來講最怕兩件事
就係一次過賣曬d樓, 因為兩個世界睇嘢的眼光唔一樣，有資產同冇資產睇的世界唔一樣，一次過賣晒啲樓代表定價過平
另一點佢哋怕嘅嘢係買唔到地，買唔到地就冇辦法起樓靠樓市賺大錢，咁就大鑊


而且最近政府出嘅報告終於坦白雖然成日話好多土地供應但係好多土地都係提出六至10年先出現，未來五年供應係惡化尤其私樓，另外早兩年擔心的供應鍊斷層問題（意思係供應會急速下跌）其實已經兌現左，未來供應係非常不足而呢個供應唔夠嘅情況下其實發展商嘅地都唔多，衍生好多地產商其實都唔太願意賣晒啲樓盤，因為大家都知道唔可以賣得太快，留返一啲係後面賣，於是乎開價都會特別進取，如果你認為好多新樓唔賣得，只係冇樓的朋友晚上同朋友傾偈爽快一刻冇問題，但要接受現實，一定要面對現實樓價唔係你所想，因為事實上樓市仲係不斷向上升的！

新樓銷情不理想，反映什麼？

首先要提前講，阿媽係女人大多少人都講就無意思，另外要有前瞻性的
早在上年12月直到而家基本上都十分準確，今次趁呢個機會重溫一下
第一點：就係西去東來，意思方面其實眾所周知但係好多人當時都有啲猶豫，而家相信大家都好認同
第二點：我哋要習慣比西方國家阻撓，而呢一點長期唔會變呢啲都係會發生，其實最近越嚟越明顯，中美關係越嚟越緊張
第三點：香港會越來越多熱錢流入，金融中心位置會持續落去


以上都係十大忠告當中寫嘅，當時12月港交所仲維持係$388到而家已經去到$500幾就嚟$600，雖然唔係去講股市但代表到資金確確實實係流入香港股市，無可避免樓市都有所獲利
第四點：就係樓市會以龍市向前鞏固向上，雖然好多朋友認為從2015年開始做節目都唱好樓市而事實上每次回調時候都有提醒，只不過回調時間相對較短，跌咗少少又開始回升，就好似疫情來臨或者社會運動都有提及樓市下跌但係在意幾個月之後，我哋已經就數據分析告訴大家仲會持續上升
另外就算疫症最嚴重的時候都話香港係香港金融中心能夠保持向前行動，直到宜家樓市都將近破頂


第五點：財富效應成主力，因為現在住宅樓是穩定了，好多人會覺得再向上係因為買樓購買力無小到，而呢個正正係財富效應作主力，因為到底有幾多人失業同樓市關係唔大，有幾多人有錢先可以影響樓市是否上升，而事實上香港出現貧富懸殊唔係新鮮事，係上年12月都有帶出依個觀點


大家知道第六第七點龍市同財富效力為主力，都表明唔需要太擔心失業率急升因為每個月二手成交都冇大改變
第八點就係想買樓的朋友應該要盡快入市因為喺上年12月已經提左當其時每個月成交宗數少，其實只要好少人冇失業同埋有錢就足以頂住個樓市，而第九點係話貧富懸殊並未解決除非中央出手解決，而依家因為解決唔到，中央已經正式出手用更大嘅力量去矯正，另外有一點係未發生就係疫情難改大灣區起動要等到通關之後先知道呢樣嘢，但而家仍然係有信心

最後一點：租金滯後但亦在上升趨勢，有人會覺得租金會向下但事實上最新租金指數雖然唔係上升，有啲板塊更下跌一點點，但整體來講加上之前趨勢並冇大幅向下的機會，只係滯後，相信到年尾會更加清楚！

樓市2021十大忠告到而家第三季都未完結，都已經好多事情已經體現左，除咗大灣區因為疫情未開關之外，另外租金其實而家已經明顯回升，相信到年尾會回復返正常水平！

樓市十大忠告

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政府推出政策改動協助首置人士上車已經一年，當中包括放寬按揭保險計劃上限，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價由現時HK$4,000,000提升至HK$8,000,000；而換樓客最高可申請八成按揭貸款的樓價會由HK$6,000,000提升至HK$10,000,000。到底什麼是首次置業？按揭成數應怎樣計算？在開始之前, 大家要明白首置的定義是什麼?首置人士泛指按揭申請人向銀行<a href="https://www.moneysmart.hk/zh-hk/mortgage" style="color: black;">申請住宅按揭</a>時，並未持有任何其他香港住宅物業，而首置人士可細分為兩類：第一類首置人士:之前從未曾擁有過任何香港物業，而首次置業是作自住用途, 第二類首置人士:曾與其他人士共同擁有聯名物業，但已把物業轉名或甩名，回復首置身份


當你滿足以上首置的條件之後, 假如你希望向銀行申請承造超過6成的按揭，就需要透過按揭保險公司購買按揭保險, 因為金管局指引列明，現時私人住宅的最高按揭成數為6成, 一般而已按揭保險費用根據貸款額以定。申請人可以不同的形式支付保費，當中包括一次性支付、每年支付或向銀行承借並計算入貸款額並分期支付, 在新措施下，如申請人希望以修訂後的物業價格上限(9成按揭保險的合資格物業價格上限提升至HK$8,000,000、8成按揭保險的合資格物業價格上限上調至HK$10,000,000)敍造按揭貸款，就須要繳交額外15%的保險費用，附加保費為原有保費的額外15%，以現時保費為貸款額的1.5%為例，額外保費為0.225%(1.5%x15%)，即每HK$1,000,000貸款額，就須要多付HK$2250。另外，值得留意的是新修訂的按揭保險計劃只適用於已落成的住宅物業即二手樓，不包括樓花

在申請按揭之前, 要預先準備好文件, 因為在銀行審批申請人的按揭申請時，基本會考慮其供款入息比率(DSR)，一般要求以50%為上限，而且<a href="https://www.moneysmart.hk/zh-hk/mortgage/mortgage-stress-test-complete-guide-ms" style="color: black;">須符合銀行壓力測試</a>，即模擬加息3厘後，借款人的還款能力。假設申請人購入HK$8,000,000物業，並申請敍造9成按揭，即貸款HK$7,200,000，假設按揭利率為2.625%，每月供款HK$28,919。申請人的每月收入至少要有HK$57,838，才可維持50%供款入息比率。壓力測試要求申請人的DSR維持60％以下。原用上述例子，假設按揭利率上調至5.626%，每月供款將增加至HK$41,447，即申請人月入須達HK$69,078，才可符合壓力測試要求。在新規例下，即使申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付額外按揭保費，以獲批最高9成按揭，但貸款最終審批如否由銀行決定

按揭方面一般分為H按或P按: P按以最優惠利率（Prime rate）減去各大銀行自定的息率，現時香港最優惠利率分三種「大大P」（5.5%）、「大P」（5.25%）及「細P」（5%）。而H按指「香港銀行同業拆息」（Hong Kong Interbank Offered Rate）（HIBOR）即本港銀行的互相借貸利率。H按計劃設「鎖息上限」機制 (俗稱「封頂位」)。一旦H按計劃的利率高於封頂位，H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。因為H按設封頂息率，不少業主敘造按揭時都會選H按，以節省利息支出

除左以上的首置準備外, 仲有不少買樓費用要考慮, 其實除了首期外，買樓還牽涉到其他費用包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費、管理費按金、水電費按金等, 經紀佣金：一般為樓價的1%,印花稅：以樓價HK$4,000,000-HK$10,000,000而言，佔樓價的2.25-3.75%不等.按揭保險費：一般為貸款額的1.15%至4.35%不等,律師費：按樓宇樓齡及呎數計算。若樓齡較高，同時牽涉地權問題，律師費相對會較高。另外，律師一般會代業主到土地註冊處進行屋契註冊，其費用亦會計算入律師費。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。管理費及公用服務按金：管理費按金一般為兩至三個月管理費、另加約HK$1000的公用服務按金。

總結，假設一名首置的香港永久性居民購買一個價值HK$5,000,000的單位，除了最少要準備HK$500,000首期外，還要準備約HK$440,000繳交代理佣金(HK$50,000)、印花稅(HK$ $150,000)、按揭保險保費(HK$225,113)、律師費(HK$10,000)、管理費及公用服務按金(HK$5,000)等

首置注意 | 按揭成數點計？有咩要留意?

一般情況下新樓都有溢價，所以較同區二手呎價貴。二手樓因沒有“新樓”光環，需要與周邊附近的物業比較，所以普遍貼近市價, 不少人會選擇買較便宜的二手樓上車。不過買二手樓步驟又是如何？申請按揭有什麼需要注意？首先要簽署「睇樓紙」如果有意購買二手物業，第一程序是簽署睇樓紙，代表你曾經跟隨某代理視察物業，意義在於如果之後真的購入該單位，即要需要繳付代理佣金，以避免不必要爭拗。之後當然就係睇樓, 視察樓宇去了解物業的現有狀況，這對購買二手物業尤其重要。若你對物業有興趣，亦應與原業主商議搬遷安排，甚至作書面聲明。雖然原業主在出售物業義務上會還原物業，但如何還原，已改建或進行工程的部份又如何處理，一樣要由新舊業主先行協調，以避免最後交樓就單位狀況時有爭執。如果睇岩左就可以考慮為單位進行查冊,純粹只為確認新買家已了解單位的業權狀況，實際上無法知道單位舊有業主、按揭、成交價、是否兇宅以外的資訊。這樣做的原因同樣是為了保障新買家，確保如對二手物業有業權相關爭拗，可聲明自己早已有盡力查冊，已非任何疏忽。

有好多朋友馬上會問, 點先可以確保二手單位不是凶宅？而事實上香港目前其實沒有凶宅查冊系統，雖然有代理行宣稱有凶宅數據庫，但其實不完全可信。政府的官方成交紀錄及業權查冊，同樣沒有凶宅紀錄。業主要確保買入的二手物業不是凶宅，可以做下幾件事：

向可靠的代理查詢, 翻查大廈相關凶案新聞, 留意各大銀行的估價，單位是否特別低水等, 準業主可循以上各方面，了解單位是否有可能是凶宅。

到一般都查完之後就可以簽署臨時買賣合約, 如果物業狀況與業主開價合符心意，準買家敲定交易後，即可簽訂「臨時買賣合約」，決定成交日，並向業主支付一般約樓價3至5％的訂金，俗稱「細訂」,謹記要有足夠現金存放入戶口內，否則一旦彈票，可構成取消交易的藉口，而被業主追溯賠償。至於落訂金額高低，除了買賣雙方協議外，也視乎當時樓市環境, 一般於14天後，簽訂正式的「正式買賣合約」，再繳付俗稱「大訂」的訂金，一般為扣除細訂後，樓價餘額的1成, 簽署正式買賣合約之後準買家便需要手持臨約，向銀行申請按揭，成功交收大訂細訂後，律師即會開始處理各種業權交易的事宜，準業主亦要尋找銀行按揭，成交期約需一個月至個半月。依段申請二手物業按揭及等待獲批的過程之中, 業主能夠要求再次入單位覆檢，多半會安排在舊業主完全遷出以後，作正式及詳細的檢查。前後一共可安排兩次，一次在原業主遷出以後，正式交式之前一至兩禮拜，如有任何爭拗即可調解，第二次是正式簽訂「轉讓契」之前，以確保自己已完全了解單位狀況。最後便是成交及簽「轉讓契」

如果單位無任何異樣，買方根據按揭計劃繳付首期餘款後，律師確定一切無誤，便可以正式完成交易，而銀行會將批核的按揭金額轉帳予舊業主，至此物業正式交割，可以簽定「轉讓契」，正式「交鎖匙」成為新業主。

總結最後買二手樓時要注意，其實購買一手物業與二手物業同樣都是置業，市場上買家最大的考慮，往往是一手新盤近年會推出較多優惠，包括直減扣減、代繳印花稅、現金回贈、管理費優惠甚至是送裝飾及傢私等。購買二手物業，則沒有這些優惠內容，亦可能要花上不少資金重新修繕及裝修，這點通常亦是二手樓買家睇樓時最留意的!

買二手樓攻略 | 讓你少走冤枉路

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